Cómo los propietarios gestionan las fosas sépticas y fugas de agua

Tu propiedad representa una gran parte o de tus gastos anuales o de tus ingresos anuales. En ambos casos, lo último que necesitas son facturas y gastos de seguros elevados. Muchas veces, la causa de estos son los daños por agua.

Como propietario o gerente de propiedades, tu tarea es asegurar que el inmueble este en buenas condiciones para tu goce y el de tu familia, o para tus inquilinos. Una gran parte de este trabajo es asegurar que los ladrillos, tuberías y cables están bien ubicados y operativos. En Florida, muchas veces esta tarea está ligada al agua, sea con relación al riesgo de inundación o al ciclo del agua, que a veces puede llevar a que el agua entre o salga de la casa sin querer. En semanas anteriores hemos discutido los retos a los que nos enfrentamos a nivel de ciudad o de estado, y la importancia y los riesgos de los acuíferos de Florida, además de resaltar qué se está haciendo para tratar estos retos. Hoy, nos enfocamos en un asunto más cercano a nosotros.

Podemos pensar en el ciclo del agua en nuestros hogares desde una perspectiva del ‘flow’: el agua que entra, y el agua que sale. Uno es el agua limpia que pasa por nuestros contadores de agua, y el otro es el agua sucia que sale por el sistema de alcantarillado. Irónicamente, en relación a los retos con el agua en casa, de los dos tipos de agua suele ser el agua que vemos y usamos diariamente que supone mas problemas. Por ejemplo, las fugas escondidas representan un desperdicio promedio de 180 galones por semana por casa en los EE. UU. Este desperdicio invisible de agua impacta no solo a nuestras facturas de agua, sino también sube el riesgo de la inundación y daños asociados – un factor importante para los gastos en seguros. Por otro lado del ciclo tenemos el agua sucia después de usarla, que nunca vemos. Con infraestructura moderna para el sistema de alcantarillado podemos conseguir fácilmente un sistema invisible de la gestión de aguas residuales. Sin embargo, si hubiera algún problema con el sistema de alcantarillado en casa es imposible no darse cuenta, gracias al mal olor que lo acompaña.

Para comprender mejor como estos problemas impactan a los propietarios, miremos los dos lados del ciclo del agua del hogar que suceden silenciosamente en nuestras casas.

Si primero miramos el agua indeseada – el agua sucia – podemos cuestionar por qué seguimos teniendo problemas con ella a este nivel de desarrollo urbano. La respuesta se encuentra en la forma en la que se ha construido el sistema de alcantarillado en los últimos 100 años. Después del boom inmobiliario de los años 1920, todo cambio muy rápido. Los planificadores urbanos vieron que en vez de tener sistemas de alcantarillado suficiente grandes para llegar a las nuevas viviendas de la ciudad, era más rápido y barato instalar fosas sépticas. Las fosas sépticas son una forma de tratar el agua residual en lugares donde no llegan los alcantarillados públicos. Son el equivalente a la electricidad no conectada al sistema nacional que se usa en lugares demasiado aislados como para justificar los gastos de conectarlo a las líneas nacionales. Hoy, un tercio de los hogares en Florida – unos 1.6 millones – usan fosas sépticas. A diferencia de los sistemas de alcantarillado públicos, las propiedades con fosas sépticas toman la responsabilidad de gestionarlo de forma individual. Frecuentemente esto implica revisar y bombear los tanques además de ser muy cuidadoso con la eliminación de desechos y el consumo de agua para evitar los bloqueos y fallos. Estas propiedades también tienen que vigilar el campo de drenaje de la casa, que implica evitar aparcar, plantar, o usar la zona de drenaje de manera que podría dañar su funcionamiento, o más importante aun, la salud humana.

Un informe del condado de Miami-Dade que investiga la vulnerabilidad de las fosas sépticas al aumento del nivel del mar concluyó que tan solo en Miami-Dade hay 9.000 sistemas sépticos en riesgo de fallo. También encontró que para el año 2040 este número podría incrementarse a unos 13.500 en Miami-Dade, y a más de 67.000 en todo el sur de Florida debido al aumento del nivel del mar. La razón es muy sencilla: debido a la prisa para construir, la regulación inicial exigió que la capa que separa los tanques de la capa freática tuviera una altura de tan solo un pie. Esto se basaba en la suposición de que la cantidad de agua subterránea fuera a ser estable. Sin embargo, con el aumento del nivel del mar el agua subterránea también ha empezado a aumentar. Hoy, para prevenir que los sistemas de alcantarillado fallen debido a la proximidad del agua subterránea, es necesario posicionarles a al menos dos pies de ello. Este es un gran reto en Miami, sobre todo porque la fuente principal de agua dulce en el sur de Florida – el acuífero Biscayne – esta directamente debajo de esta ciudad. El fallo del sistema de alcantarillado en Miami representa un riesgo directo al sistema de suministro de agua de todo el sur de Florida, poniendo en riesgo nuestro acceso al agua dulce limpia, e incrementando el precio del agua para todos sus residentes. Además de la proximidad de la capa freática, el fallo de fosas sépticas puede estar relacionado a instalaciones inadecuadas o mal mantenimiento, permitiendo que las peligrosas aguas negras provenientes de los inodoros, desagües y fregaderos entren en la casa y en el campo de drenaje. Este es un asunto importante que, aunque no se habla mucho, no podemos ignorar. Al nivel del hogar, las vistas y olores de un fallo de una fosa séptica son inconfundibles desde el principio, y al nivel de la ciudad y estado, las revisiones de la seguridad y calidad del suministro de agua también identifican el impacto sobre nuestros recursos de agua dulce. A ambos niveles, la cuestión no es si nosotros (como propietarios y administraciones públicas) tomaremos acción, sino cuándo lo haremos: antes o después del daño. Esta es una decisión dura ya que requiere consideración de las limitaciones económicas y de la urgencia, o la falta de ello.

Esto nos lleva a la otra parte del ciclo del agua del hogar: el agua que queremos y necesitamos. Nuestro acceso al agua dulce se debe a más de 100 años de desarrollo del sistema de suministro de agua, que nos ha facilitado desarrollar ciudades en el sur de Florida y satisfacer las necesidades de una población creciente. Pero, la diferencia del agua sucia es que el sistema público provee casi toda nuestra agua limpia, con una aportación de 1% del suministro de agua total por pozos de agua privados. Esto implica que el reto que tenemos como propietarios no tiene mucho que ver con la infraestructura que lleva el agua a nuestras casas, sino con como gestionamos el agua dentro de nuestras propiedades. Aunque puede parecer un asunto sencillo y fácil de gestionar, es bastante complicado debido a su índole invisible; es posible tener un problema sin siquiera darse cuenta de ello. Desde la perspectiva de un usuario, muchas veces los problemas con el suministro de agua son la causa de fugas no detectadas que llevan a la perdida de agua y daños asociados. El problema de las fugas es que sus efectos no siempre son visibles inmediatamente, y ciertos problemas pueden seguir sin diagnosticarse durante años, imponiendo un gasto económico constante. A diferencia de problemas relacionados con el sistema de agua residual, muchas veces las fugas de agua están escondidas en tuberías dentro de nuestras paredes y debajo de nuestros suelos, dentro de tuberías defectuosas conectadas a los wáteres y dispositivos estropeados como calderas. Como estas fugas no emiten olor y no siempre llevan a inundaciones, son más difíciles de detectar. A la vez, mientras que las señales de estas fugas no siempre se notan en seguida, este proceso silencioso puede llevar a causar daños por agua importantes, no solo en nuestros hogares, sino también en los de nuestros vecinos, incrementando los gastos del seguro.

Una investigación sobre la gestión de propiedades en el EEUU muestra que en 2017 las empresas de seguros pagaron $13 mil millones por daños por agua y que los reclamos por los mismos fueron más de $500,000  y se  han duplicado desde 2015. También se demostró que los daños por agua son la segunda causa de reclamos de seguros después de los daños por viento. Para evitar entrar en primas altas de seguros, es importante rastrear la fuente de la fuga en cuanto se sospeche de una, para evitar daños secundarios tales como la contaminación y la inundación. En este caso también la cuestión es cuándo tomaremos acción para enfrentarnos a los 180 galones de agua desperdiciada por semana – un desperdicio con alto riesgo de convertirse en una inundación.

Por suerte este asunto es más fácil de resolver que el del alcantarillado, aunque las inundaciones pueden ser una consecuencia de ambos. Los cambios conductuales son un paso importante hacia enfrentarnos a los riesgos y costes asociados con las fugas de agua. Adoptar la costumbre de buscar fugas escondidas y revisar por aumentos inesperados en las facturas de agua pueden prevenir que una fuga existente se convierta en un desastre. Si alquilas tu propiedad o eres dueño de una segunda residencia, también puedes emplear un fontanero para revisar tu sistema de agua (sobre todo la caldera) regularmente. Alternativamente, también puedes convertir tu casa en un hogar inteligente instalando un sistema automático de detección de fugas y cierre del suministro de agua. Esto es lo que hizo el condominio de Point of Américas de Miami: un edificio de 31 plantas con 40% de ocupación. Después de instalar la tecnología inteligente y el sistema de detección de fugas de Water Security System hace cuatro años, la propiedad ha ahorrado 150,000 galones de agua durante el primer mes después de su instalación, y un total de $36 mil anualmente. Pero, sobre todo, no han vuelto a tener fugas. Como un bono, la app móvil de WSS permitió que se midiera y cobrara el gasto de agua de cada hogar por separado, fomentando ahorros adicionales.

Desde grandes inversiones para reemplazar fosas sépticas a inversiones inteligentes para prevenir fugas e inundaciones, propietarios están haciendo lo posible para evitar que su patrimonio se convierta en una responsabilidad problemática. Ponte en contacto con nuestros consultores para descubrir como nuestro sistema inteligente puede proteger tu propiedad de facturas de agua y gastos de seguro altos.

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